Qué hacer cuando la realidad del inmueble no coincide con el Registro de la Propiedad y Catastro

Qué hacer cuando la realidad del inmueble no coincide con el Registro de la Propiedad y Catastro

En muchas ocasiones, nos vemos ante la situación de tener que vender un bien inmueble que, en realidad, tiene más metros de los inscritos en Registro y Catastro por modificaciones ejecutadas sin la debida legalización.

Esta situación se puede solventar con la venta de la propiedad como cuerpo cierto, esto es, el precio no se concreta por metro cuadrado, si no que se compra una propiedad determinada y no una cantidad de metros cuadrados.

Sin embargo, resulta muy aconsejable la coordinación de la realidad fáctica y la registral a fin de fijar correctamente el precio de venta y cumplir con todas los requisitos que puedan exigirse de cara a la obtención de una financiación.

Lo primero es comprobar a través de un arquitecto si técnicamente es posible legalizar la obra, en función de la normativa aplicable a la modificación realizada, como, por ejemplo, ampliación de cualquier estancia o creación de una nueva superficie como un sótano/aparcamiento.

Si la obra no es legalizable no se podrá regularizar, lo que podría conllevar su demolición por requerimiento de las autoridades competentes en materia urbanística y la imposición de una sanción económica, si bien, hay casos que con alguna modificación es posible evitar la demolición y legalizar, todo dependerá del caso concreto.

Si ya hubiera prescrito el plazo de la Administración para requerir la legalización/demolición, las obras realizadas pasarán a quedarse “fuera de ordenación” y no se podrá realizar proyecto de legalización.

Si por el contrario la obra es legalizable, el arquitecto deberá emitir un certificado con la antigüedad del inmueble y las obras anexas, que deberá estar visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente. Tras esta gestión y aportando toda aquella información y documentación que nos pueda solicitar el Ayuntamiento, éste debería emitir un certificado de inexistencia de infracción urbanística.

Posteriormente, con ambos certificados (Arquitecto y Ayuntamiento) debemos pedir al Catastro que actualice la información sobre nuestro inmueble con la finalidad de aportar una certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada al Notario y Registro de la Propiedad, dejando constancia de la realidad física del inmueble.

La escritura que se realice para incorporar la nueva obra (se puede firmar justo antes de la de compraventa), una vez se haya actualizado el Catastro,  se presentará al Registro de la Propiedad, procediéndose a registrar correctamente la totalidad del inmueble.

Al ampliarse la superficie catastral, el IBI a pagar es mayor, y el Ayuntamiento podría reclamar las cantidades dejadas de pagar durante los últimos cuatro años.

Fátima Fajardo
Asociado Senior del Área Mercantil y Civil

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