Impago de alquileres como consecuencia del Covid-19

Impago de alquileres como consecuencia del Covid-19

Como consecuencia del Covid-19 en España, miles de familias no han podido, ni pueden, afrontar los pagos de alquileres, tanto de viviendas como de locales de negocio, siendo cada vez más común el impago de los arrendamientos.

Pero no son únicamente estos los que lo sufren, un gran número de propietarios en España viven de las rentas de dichos inmuebles, para quienes esos impagos suponen un gran problema económico que les puede impedir cumplir con sus compromisos de pago.

Debemos señalar que, a pesar de la aparición del Covid-19, el impago no evita ni la existencia del hecho imponible ni del devengo del impuesto, por lo que el arrendador debería liquidar el IVA ante la Administración Tributaria, disponiendo de los mecanismos establecidos por la norma para la recuperación de cuotas de IVA impagadas y recogidas en el artículo 80 de la LIVA.

En el impago de rentas podemos encontrarnos con dos situaciones:

A). Que el propietario prevea que el arrendatario no va a pagar más la renta.

En este supuesto, lo más recomendable sería acudir a la vía judicial para resolver dicho conflicto y que se abonen dichas rentas impagadas y, en su caso, desahucio por falta de pago.

B). Arrendatario que lleva varios años y es la primera vez que falla en el pago de la renta.

Ante este supuesto, la solución más ventajosa y eficaz sería que tanto arrendador como arrendatario tratasen de llegar a algún acuerdo, es decir, bien una moratoria y aplazamiento o una reducción en la renta arrendaticia, tendente a buscar el equilibrio económico del contrato.

Lo ideal en estos supuestos sería incluir un anexo al contrato de arrendamiento, firmado por arrendador y arrendatario, que recoja dichos pactos.

Tanto arrendador como arrendatario saldrían beneficiados; el arrendador al quedarse sin cobrar el total importe de la renta y el arrendatario obtendrá una rebaja temporal de la renta, una moratoria, o una carencia.

Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, carencia en el pago de la renta, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.

El propietario no dejará de cobrar las rentas, estas quedan aplazadas temporalmente tributando de acuerdo con las nuevas condiciones que se hayan acordado en el contrato.

El IVA solo será exigible en el momento en que resulten exigibles, por tanto, mientras no sea exigible por motivos del pacto, no existe obligación fiscal y lo mismo ocurre a efectos de renta.

En el supuesto de una reducción temporal de las cuotas, por acuerdo de ambas partes, el IVA se devengará en el momento en que las cuotas resulten exigibles sobre la base imponible pactada, en este supuesto la Agencia Tributaria determina que el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada.

Es fundamental que quede reflejado el acuerdo al que se ha llegado entre arrendador y arrendatario en el contrato, ya que deberá acreditarse ante la Agencia Tributaria la existencia de dichos acuerdos y que no estamos ante una situación de impago, sino ante la fijación de una nueva renta durante unos meses.

En definitiva, ante el aumento del paro, el creciente número de trabajadores afectados por un ERTE, ya sea parcial o total, y los autónomos que atraviesan dificultades para mantener su negocio abierto, los impagos de los alquileres van a continuar, por lo que en el caso de que el propietario de una vivienda se disponga a ponerla en alquiler, debe cerciorarse de que el potencial inquilino es solvente o debe saber qué garantías adicionales a la fianza puede pedirle.

Jorge Méndez Llorente
Abogado Senior del Área Civil y Mercantil

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