El condominio: ¿Qué ocurre con los bienes en común ante una herencia o un divorcio?

El condominio: ¿Qué ocurre con los bienes en común ante una herencia o un divorcio?

Es algo bastante común que compartamos la propiedad al 50% con el cónyuge; por ejemplo, la mayoría de los matrimonios gozan de una vivienda en régimen de copropiedad. Pero, cuando llega el momento de divorciarse, la extinción de condominio permite desbloquear esta situación, poniendo fin al régimen de copropiedad y haciendo que el bien pase a pertenecer a una sola persona. 

De igual manera, es común tener condominios en caso de recibir bienes en herencias, siendo bastante habitual que varios hermanos sean copropietarios de la casa familiar.

El condominio, figura clave

En primer lugar, debemos explicar que el condominio es aquella situación en la que varias personas, sean físicas o jurídicas, son propietarios, de manera conjunta, de un determinado bien, atribuyéndoseles a cada uno una parte indivisa del mismo.

Las causas de extinción del condominio están establecidas en el Código Civil en sus artículos 400 a 406.

Sin embargo, el Código Civil establece tres causas especiales:

  • Adjudicar la totalidad de la vivienda a uno de los cónyuges o de los herederos. Los demás recibirán el valor de su cuota en metálico, esto se puede hacer mediante:
    • La escritura notarial de extinción del condominio, en la cual se adjudica la vivienda a una de las partes y la otra recibe una compensación.
      Se deberá incluir quiénes son los titulares originales y cuál de ellos cederá su parte por la remuneración económica, así como el precio acordado. Deberá ser llevado al notario o, en caso de que se esté tratando de un divorcio y no de una herencia, este contrato puede ser firmado dentro del convenio regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio, realizándose por voluntad propia o mutuo acuerdo.

  • Vender a un tercero la vivienda y repartir el cónyuge o los herederos el precio de la venta.

  • División de cosa común: en el caso de que un copropietario no estuviese conforme en extinguir la copropiedad, el otro podrá instar un procedimiento de división de cosa común por el que se declare la disolución de la comunidad de bienes formada por los copropietarios. Se acudiría a la vía judicial solicitando que se declare la procedencia de la disolución de la comunidad de bienes, que se adjudique a cualquiera de las partes y, en caso de no adjudicarse a ninguna de las partes, se proceda a la venta de dicho inmueble mediante subasta, que habrá de celebrarse en el propio juzgado.

¿Qué ocurre en el caso de que exista una hipoteca sobre el bien inmueble?

En estos casos se deberá hablar con la entidad bancaria para realizar una novación hipotecaria o una subrogación hipotecaria.

  • La novación hipotecaria implica un cambio en las condiciones pactadas en la escritura hipotecaria y permitiría liberar a uno de los excónyuges de la operación.

  • La subrogación hipotecaria implica que otra persona sustituya a la que concertó la hipoteca.

Impuestos a pagar por extinción de condominio

Uno de los beneficios de optar por la extinción de condominio es que el pago de impuestos en este caso es menor que si optas por la compraventa. 

Al no generar variación patrimonial, solo se tributa por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que se aplica entre un 0,5% y un 1% en función de cada Comunidad Autónoma. Lo único que habría que incluir serían los gastos de notario, siendo el comprador el que debe hacerse cargo de dichos gastos.

El vendedor no tendrá la obligación de declarar el impuesto municipal sobre la plusvalía ni el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, debido a que no se trata de una transmisión patrimonial.

Jorge Méndez
Abogado Senior del Área Civil y Mercantil

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